La règle générale : exonération de TVA pour la location meublée
En principe, la location d'un logement meublé est exonérée de TVA en France. Cette exonération est prévue par l'article 261 D du Code général des impôts (CGI), qui exonère de TVA les locations de locaux nus ou meublés à usage d'habitation.
Cette règle s'applique à la grande majorité des loueurs en meublé non professionnel (LMNP) qui louent des appartements ou maisons meublés à l'année ou pour de longues durées. Qu'il s'agisse d'une location à des étudiants, des jeunes actifs ou des familles, l'exonération s'applique.
L'exception : la location para-hôtelière soumise à TVA
La location meublée devient soumise à la TVA lorsqu'elle prend la forme d'une activité para-hôtelière, c'est-à-dire lorsqu'elle est assortie d'au moins 3 des 4 services suivants :
| Service para-hôtelier | Description |
|---|---|
| 1. Petit-déjeuner | Fourniture du petit-déjeuner aux locataires |
| 2. Nettoyage régulier | Ménage effectué régulièrement pendant le séjour (pas seulement à l'entrée/sortie) |
| 3. Fourniture du linge | Mise à disposition du linge de maison (draps, serviettes) et remplacement régulier |
| 4. Réception de la clientèle | Accueil personnalisé des locataires (réception physique, remise des clés personnalisée) |
Dès lors que 3 de ces 4 services sont proposés, la location meublée est qualifiée d'activité para-hôtelière et devient assujettie à la TVA au taux de 10% (taux intermédiaire applicable à l'hébergement).
Cas pratiques
- Location Airbnb sans service : exonérée de TVA (remise de clés simple, pas de ménage en cours de séjour)
- Location Airbnb avec ménage + linge + accueil : soumise à TVA 10% (3 services = para-hôtelier)
- Chambre d'hôtes avec petit-dej + linge + accueil : soumise à TVA 10%
- Gîte rural loué à la semaine, clés sous le paillasson : exonérée de TVA
Franchise en base : petits loueurs para-hôteliers dispensés de TVA
Même si votre activité est qualifiée de para-hôtelière et donc soumise à la TVA en droit, vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA si votre chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 91 900 € (seuil de tolérance : 101 000 €), puisqu'il s'agit d'une activité d'hébergement.
Si vous êtes sous ce seuil, vous ne facturez pas la TVA et mentionnez « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur vos factures ou reçus.
Location meublée professionnelle (LMP) et TVA
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ne change pas en lui-même le traitement TVA. Ce qui détermine l'assujettissement à la TVA, c'est la nature des services proposés (para-hôteliers ou non), non le statut fiscal.
TVA sur les locations meublées de courte durée (Airbnb, Booking...)
Pour les loueurs sur des plateformes de type Airbnb ou Booking.com :
- Si vous proposez uniquement la mise à disposition du logement (sans les 3 services) → exonéré de TVA
- Si vous ajoutez 3 services para-hôteliers → assujetti à TVA 10% (mais franchise possible si CA < 91 900 €)
- Les plateformes de réservation collectent parfois la TVA locale pour le compte des loueurs : vérifiez les conditions d'utilisation de la plateforme